I dati principali che emergono dal Rapporto sui Mutui Ipotecari pubblicato dall’Agenzia delle Entrate
È stato pubblicato nei giorni scorsi il “Rapporto Mutui Ipotecari 2019”, realizzato dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’obiettivo dell’OMI è seguire il flusso dei finanziamenti erogati per capire quale sia la loro destinazione. Nel 2018 l’ammontare di questo flusso ha superato i 100 miliardi di euro, 100,1 per l’esattezza, quindi è quasi raddoppiato rispetto ai 58,3 miliardi del 2014 (dato più basso dall’inizio delle rilevazioni nel 2004), ma ancora praticamente dimezzato rispetto al 2007, quando si toccò la cifra record di 205 miliardi (parliamo dell’era precedente la crisi economica e quindi di cifre che, con ogni probabilità, non saranno più raggiunte). Questi 100,1 miliardi corrispondono al 5,7% del PIL del nostro Paese, una percentuale tutt’altro che irrisoria.
Dati nazionali sui Mutui Ipotecari
Nel 2018 si sono ipotecati, come garanzia per la concessione dei mutui, circa 950.000 immobili, con una crescita del 3,7% rispetto al 2017. Di questi, il 58,5% sono RES, ovvero atti con ipoteche relative a immobili residenziali unici (ovvero un solo immobile e massimo tre pertinenze), il 5,8% sono RES PLUS, ovvero riguardano immobili con più di tre pertinenze oppure atti con più di un immobile ipotecato, e il 20% sono RES MISTI, ovvero atti in cui immobili residenziali sono ipotecati congiuntamente ad altri immobili di tipo commerciale o agricolo. In totale, quindi, gli atti in cui sono stati ipotecati immobili residenziali, in maniera esclusiva o non, sono l’84,3% del totale e generano una quota di mutui di 57,3 miliardi (+1,2% rispetto al 2017).
Seguendo l’andamento storico a partire dal 2004 degli atti che ci interessano, ovvero quelli legati all’ipoteca di immobili residenziali, si vede che sia per gli atti RES che per i RES PLUS, il numero massimo di immobili oggetto di ipoteca è stato raggiunto nel 2006, mentre nel 2007 si è arrivati al top come capitale di debito. Dal 2010, i RES sono calati in entrambe le voci, mentre i RES PLUS hanno continuato a crescere, seppur in maniera molto lieve rispetto agli anni precedenti. Nel 2013 si è toccato il punto più basso per entrambi gli atti e le voci, e per i RES dal 2014 gli indici hanno registrato l’inversione di tendenza riavviando il ciclo virtuoso, mentre i RES PLUS hanno avuto questa inversione solo nel 2015, per poi tornare a scendere. Per quanto riguarda invece l’andamento dei tassi medi ponderati, calcolati alla prima rata del mutuo, la differenza tra i vari tipi di atto non c’è: tutti sono saliti fino ad arrivare al 6% medio nel 2008, per crollare al 3% nel 2010, tornare al 5% due anni più tardi e poi scendere fino al minimo storico, proprio nel 2018, con il 2,5%. L’analisi della durata media di un mutuo, invece, ci sono differenze: i RES hanno avuto una durata media sempre superiore ai 22 anni, mentre per i RES PLUS la durata è salita dai 15 anni del 2004 fino ai 20 nell’ultima rilevazione del 2018, ed infine il MISTO RES ha una durata media inferiore ai 10 anni.
Mutui ipotecari per macro-aree
È ovviamente il Nord a farla da padrone, con il 58,4% degli immobili ipotecati in queste regioni rispetto al totale nazionale e il 53,4% del capitale totale, seguito dal Centro con il 21,1% (22,8% del capitale) e dal Sud con il 19,6% (19% del capitale). Per gli atti RES la situazione è simile in tutte le macro-aree, a parte il Sud dove l’indice è leggermente superiore rispetto alle altre aree, e questo sia nella fase pre-crisi, che in quella dell’attuale nuova espansione del mercato. Ciò emerge anche dai dati sull’andamento dei tassi medi ponderati alla prima rata, con il Sud che, per i RES e i RES PLUS, ha tassi medi più elevati, con differenze rispetto al Nord anche del 7%, come si è verificato nel 2016 per i RES PLUS.
Destinazione del finanziamento erogato
L’OMI suddivide i finanziamenti in varie categorie, tra cui le principali sono:
- A, ovvero finanziamenti volti ad acquistare l’immobile oggetto stesso dell’ipoteca nei 30 giorni precedenti o successivi alla stipula
- B, ovvero finanziamenti volti ad acquistare un immobile diverso da quello ipotecato, nei 30 giorni precedenti o successivi alla stipula
- C, ovvero finanziamenti non volti all’acquisto di immobili nei 30 giorni precedenti o successivi alla stipula.
L’analisi dell’OMI ci svela che i finanziamenti di tipo A, su scala nazionale, assorbono il 35,1% del capitale totale erogato (+7,6% rispetto al 2017) mentre il mercato C “cattura” il 45,3%, crescendo del 7,7% rispetto all’anno precedente. Il mercato B ha una percentuale irrisoria attorno al 3%. In mezzo, i casi “misti”, ovvero finanziamenti dedicati a operazioni di acquisto di immobili e contemporaneamente ad altre operazioni non immobiliari, o all’acquisto di terreni, ed altre situazioni del genere. Per quanto riguarda il mercato A, ovvero finanziamenti diretti, nel 2018 i 35,1 miliardi di euro utilizzati per questo tipo di acquisto, derivano per l’84% da atti di tipo RES.
Mutui nelle grandi città
Un’ultima nota su quel che accade nelle 8 aree metropolitane. Il dato principale è che quasi il 25% del capitale finanziato nel 2018, per la precisione 23,6%, deriva da ipoteche di unità immobiliari situate proprio nelle otto metropoli, e che questa percentuale derivi da una quota di immobili ipotecati pari all’11,4% del totale nazionale, a dimostrazione di quanto sia più alto il valore degli immobili che si trovano nelle grandi città. Di questo 23,6%, la stragrande maggioranza deriva dalle due città principale, ovvero Milano con il 9,4% e Roma con il 9,1%, mentre le altre si attestano appena sopra l’1% (Torino 1,3 e Firenze 1), o appena sotto (Napoli 0,8%, Genova e Bologna 0,7% e Palermo 0,6%). Se calcoliamo solo il numero di immobili ipotecati e il capitale relativo alle 8 metropoli, i dati ci dicono che Milano detiene da sola quasi il 39,7% del capitale totale erogato nelle 8 città, a fronte del 24,7% del totale degli immobili ipotecati, mentre Roma ha il 38,4% del capitale con il 37,6% del totale degli immobili oggetto di ipoteca. Nelle otto grandi città, il peso del capitale riferibile agli atti RES risulta prevalente rispetto agli altri atti, solo a Milano è sotto al 30% mentre nelle altre 7 è superiore al 40%, con picchi sopra il 60% Genova, attorno al 70 a Bologna e addirittura appena sotto l’80% a Napoli. Per quanto riguarda la destinazione dei mutui ipotecari, nelle otto metropoli il mercato A, ovvero finanziamento diretto per l’acquisto dell’immobile ipotecato, è superiore alla media nazionale, arrivando al 40% contro il 35%, con Napoli e Bologna che superano il 60% e Milano invece ferma al 32%, sotto anche alla media nazionale.
