Agevolazioni prima casa: valide anche nel 2019

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale saranno applicabili anche nel 2019: rapido vademecum.

Anche nel 2019 il cosiddetto “bonus prima casa” sarà valido per tutti coloro che intendano acquistare un appartamento da adibire ad abitazione principale. Ricordiamo innanzitutto che, con la dicitura “bonus prima casa” si indicano in realtà una serie di agevolazioni fiscali che si applicano in presenza di determinate condizioni. Vediamo prima di tutto quali siano le imposte dovute, e le conseguenti agevolazioni, in base alle differenti tipologie di acquisto, per poi concentrarci sulle condizioni necessarie perché le agevolazioni siano valide.

Acquisto dell’immobile da un soggetto privato

Se si acquista un immobile da destinare ad abitazione principale da un soggetto privato, il regime fiscale è il seguente:

• Non si paga l’IVA, in nessun caso, neanche quando si acquista un immobile che non sia destinato a diventare prima casa
• L’imposta di registro sugli immobili di regola è il 9%. La base imponibile dell’imposta è il valore catastale del bene (la base di calcolo la si evince dalla visura catastale), quindi non il prezzo di vendita. Coloro che acquistano un immobile che si impegnano a destinare ad abitazione principale entro 18 mesi dalla data di acquisto possono beneficiare di uno sconto sull’imposta precedentemente indicata, pertanto possono invocare i benefici fiscali cosiddetti della prima casa e ottenere una riduzione dell’imposta dal 9% al 2%, calcolata con il criterio precedentemente descritto. Requisito indispensabile per ottenere l’agevolazione è quello di non essere titolare al momento dell’acquisto, ovvero del rogito notarile, di altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni. In caso contrario si ha tempo un anno dalla data dell’acquisto per potersi liberare del precedente immobile per il quale erano state invocate le agevolazioni
• Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro cadauna quindi, in caso di acquisto di prima casa da soggetto privato, l’agevolazione consiste nel pagamento dell’imposta di registro al 2% invece che al 9%, ferme restando tutte le altre imposte che si pagano senza distinzione tra prime case e altri tipi di immobile

L’imposta di registro si paga direttamente al notaio in sede di rogito notarile, il quale assume la figura di sostituto di imposta nei confronti del fisco e si impegna a versare detta imposta direttamente all’erario.

Acquisto dell’immobile da una società di costruzione e/o ristrutturazione

Nel caso in questione, il pagamento dell’imposta sulla compravendita è soggetto a regimi fiscali differenti, nello specifico:

• Quando si acquista da un soggetto giuridico, quindi non un privato, sia questo impresa di costruzioni piuttosto che cooperativa edilizia, la compravendita è soggetta normalmente ad IVA, calcolata nella misura del 10% del valore della compravendita. Coloro i quali acquistano un immobile che si impegnano a destinare ad abitazione principale entro 18 mesi dalla data di acquisto, possono beneficiare di uno sconto sull’imposta suindicata, pertanto possono invocare i benefici fiscali cosiddetti della prima casa ed ottenere una riduzione dell’imposta dal 10% al 4%, calcolata con il criterio precedentemente descritto. Requisito indispensabile per ottenere l’agevolazione è quello di non essere titolare al momento dell’acquisto, ovvero del rogito notarile, di altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni. In caso contrario si ha tempo un anno dalla data dell’acquisto per potersi liberare del precedente immobile per il quale erano state invocate le agevolazioni
• Nel caso di acquisto di prima casa, costruita da più di 5 anni, l’impresa ha facoltà di esercitare l’opzione per l’applicazione dell’imposta di registro: in tal caso il calcolo dell’imposta seguirà il criterio descritto nella fattispecie di compravendita tra privati

Inoltre si paga:

• Imposta di registro ipotecaria e catastale fissa a 200 euro per gli immobili di nuova costruzione, mentre per quelli più vecchi di 5 anni si paga al 2% del valore dell’immobile
• Imposta di bollo di 230 euro (non si paga invece per immobili costruiti da più di 5 anni)
• Imposta catastale di 90 euro (anche questa non si paga per gli immobili vecchi)

Quindi, in caso di acquisto di prima casa da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice, l’agevolazione fiscale principale consiste nel pagamento dell’IVA in misura ridotta al 4% (o nell’esenzione totale, nel caso di vecchi edifici per i quali non sia stata esercitata l’opzione di cui sopra), nel pagamento dell’imposta di registro fissa a 200 euro (per i nuovi immobili) e con aliquota agevolata al 2% invece che al 9% (per i vecchi immobili).
L’IVA viene versata, al contrario dell’imposta di registro, direttamente all’impresa di costruzioni o alla cooperativa edilizia, in quanto soggetti giuridici.

Requisiti necessari per l’applicazione delle agevolazioni prima casa 2019

Stabilito quali siano le tasse da pagare per l’acquisto di un immobile e le conseguenti agevolazioni per l’acquisto della prima casa, riepiloghiamo insieme quali siano le condizioni necessarie per poter accedere alle agevolazioni stesse.
Primo requisito necessario è che l’immobile faccia parte delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni popolari)
• A/5 (abitazioni ultrapopolari)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)

Rimangono pertanto escluse le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico o artistico): per queste tipologie di immobili non è previsto il “bonus prima casa”.

Secondo requisito necessario è che il proprietario dell’immobile abbia la residenza nello stesso Comune in cui si trova l’immobile su cui richiederà le agevolazioni, oppure che trasferisca la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto dell’appartamento (in questo caso, la volontà di trasferire la propria residenza deve necessariamente essere dichiarata in maniera formale all’atto dell’acquisto, altrimenti le agevolazioni decadono).
Ci sono alcune eccezioni a questo requisito, per cui l’acquirente può non avere la residenza nello stesso Comune dell’immobile nel caso in cui:

• L’immobile si trovi in un altro Comune nel quale il proprietario ha comunque degli interessi lavorativi o di studio o di volontariato
• L’acquirente sia un cittadino italiano che per motivi di lavoro è stato trasferito all’estero
• Persone che appartengono alle forze armate o forze dell’ordine le quali sono soggette a possibili trasferimenti per ragioni di servizio

Terzo requisito, infine, è che l’acquirente non sia già proprietario di altro immobile, a meno che l’immobile non sia stato a suo tempo acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa, e che sia venduto entro un anno dall’atto di acquisto del nuovo immobile.

Decadenza delle agevolazioni

Ricordiamo infine i casi di decadenza delle agevolazioni:

• Nel caso in cui sia stata presentata una falsa dichiarazione su uno qualsiasi dei requisiti necessari ad ottenere le agevolazioni
• Nel caso in cui non si trasferisca, come già detto, la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro i 18 mesi successivi all’acquisto dello stesso
• Se l’immobile viene venduto, ceduto o alienato entro i primi 5 anni successivi all’acquisto (a meno che entro un anno dall’alienazione non si acquisti un altro immobile da destinare sempre ad abitazione principale, come indicato poco fa)

In tutti questi casi l’acquirente sarà tenuto a pagare tutte le differenze d’imposta non versate, gli interessi, nonché una sanzione pari al 30% del totale delle imposte non pagate.

Il credito d’imposta: cosa è e quando si applica

Facciamo un rapidissimo riassunto anche per la fattispecie del “credito d’imposta”. Il credito di imposta, lo dice la parola stessa, consiste sostanzialmente nello sconto pari all’imposta pagata per l’acquisto della prima abitazione, da utilizzare, in caso di vendita, come sconto per la nuova imposta da pagare per l’acquisto di un’altra prima abitazione. Nello specifico:

1. Qualora un acquirente di prima abitazione venda l’immobile, sia entro i primi 5 anni che dopo i 5 anni, e riacquisti un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale, nell’ipotesi in cui abbia per esempio pagato un imposta di 2.000 euro la prima volta e debba pagare un imposta di 3.000 euro per l’acquisto della seconda, sarà tenuto a versare al notaio solamente la differenza tra la prima e la seconda, ovvero mille euro. Questa fattispecie è applicabile anche qualora, come precedentemente specificato, il primo immobile venga alienato entro i dodici mesi successivi all’acquisto della nuova “prima abitazione.
2. Questa fattispecie è applicabile con criteri di recupero differenti, anche qualora l’acquisto dell’immobile avvenga attraverso imprese di costruzioni o cooperative edilizie. 

Per usufruire di questo diritto, detto appunto “credito d’imposta”, è fondamentale informare il notaio rogante prima della stipula dell’atto di compravendita, poiché detta volontà va menzionata all’interno dell’atto che il notaio andrà a predisporre. In conclusione, ricordiamo che la Legge di Bilancio 2019, ha confermato per l’anno in corso anche i vari bonus – ristrutturazione, riqualificazione energetica, mobili e elettrodomestici, verde – dei quali abbiamo parlato in questo articolo e che possono essere goduti unitamente alle agevolazioni prima casa.